ginn

Widzę ciekawą dyskusję, która idealnie wpasowuje się w mój case, więc chętnie podzielę się swoimi doświadczeniami.

 

Na początek, na szybko przedstawię kontekst. W ubiegłym roku, w listopadzie kupiłem ekspres do kawy, którego nie było gdzie postawić na blacie kuchennym. Jako luźną koncepcję, zakotwiczyłem u żony wizję wymiany mieszkania na bliźniak. Z początku się z tego śmialiśmy, ale następnego dnia podszedłem do tematu poważnie i ruszyłem na poszukiwania czegoś fajnego w obrębie do 30 min dojazdu do Poznania, więc pomysł powoli się materializował. Było kilka pozycji do rozważenia, ale przy żadnej nie było myśli "to jest to". Kilka dni później (totalnie spontanicznie w przerwie na kawę od pracy) znalazłem bliźniak, który od razu zagrał i wybór stał się oczywisty. Już w weekend nasze mieszkanie wylądowało na Otodom, a samo zainteresowanie było przygniatające. Finalnie, sprzedaliśmy 45.6m2 za 610 tysięcy. Fakt, bardzo fajna lokalizacja, 10 minut od centrum, w pobliżu dwa parki, przedszkola i szkoły, dyskonty, każdego rodzaju paczkomaty - a przy tym wszystkim totalna cisza od ruchu miejskiego.

 

Sam proces sprzedażowo-zakupowy nie był prosty. Dużo stresu, wątpliwości, podjętych ryzyk, no opowieść na kiedy indziej. Stan na dziś jest taki, że krecha podpisana, a jutro przyklepuję akt notarialny.

 

Dlaczego zdecydowaliśmy się na zamianę? Jesteśmy świeżo po 30tce, szaleństwa młodości odfajkowane, dwójka dużych psiaków, z natury jesteśmy trochę introwertykami i nie przeszkadza nam brak kontaktu z dużą liczbą ludzi - wręcz wkurwia nas większość ludzi na osiedlu: syfią, nie sprzątają po psach, nie zamykają piwnicy (tak się pozbyłem dwóch rowerów z komórki lokatorskiej). Poza tym utrzymujemy bliskie kontakty z kilkoma znajomymi, dla których nie jest problemem żeby poświęcić 30 min na dojazd.  Do pracy wychodzi mi na tą chwilę 5 minut, ale w przyszłym życiu zawodowym będę raczej celował w zdalną. Z takich powodów praktycznych to jednak 2 pokoje (w tym salon z aneksem) to ciasnota. Da się to akceptować i uzasadniać, że wtedy akurat na tyle było nas stać, jednak z każdym rokiem frustruje coraz bardziej. No a przy dwóch dużych psach to już w ogóle sielanka 

 

Bliźniak, na który się zdecydowaliśmy jest zlokalizowany pod miastem Buk, które liczy ponad 12 tysięcy mieszkańców. Do dworca kolejowego 3 km, wszystkie niezbędne usługi na wyciągnięcie ręki (w tym 3 przychodnie weterynaryjne ).  Odległość od Poznania to niecałe 30 minut jazdy samochodem, pociągiem podobnie. Budynek "wolnostojący", łączący się z drugim budynkiem tylko garażem, no i płotem. Powierzchnia to niecałe 114m2, na parterze salon z otwartą kuchnią, mała łazienka, korytarz, wiatrołap i wejście do garażu. Piętro to trzy pokoje, korytarz i większa łazienka. Ważna rzecz - dach płaski, więc nie ma skosów. W pobliżu znajduje się 12 domków bliźniaczych (żadna patodeweloperka). Całkiem fajny standard - podłogówka na parterze (na górze grzejniki, które postanowiłem od razu wyjebać i wstawić podłogówkę), ogrzewanie gazem (porządny kocioł De Dietrich), mądra instalacja elektryczna, rolety zewnętrze w każdym oknie, ładnie wykończony taras kostką i zabudową, ogrodzenie z furtką. Jako ciekawostkę dodam, że obok jako sąsiada będziemy mieli syna jednego ze wspólników firmy realizującej inwestycję, więc to też utwierdziło mnie w przekonaniu, że nie będzie srał do własnego gniazda i przyłoży się solidnego wykończenia. Łączna powierzchnia działki wynosi 343m2, z czego około 80m2 to przestrzeń przed domem i jednocześnie droga dojazdowa do bliźniaka po lewej stronie, czyli służebność na przejazd i przechód. Nie jest to idealnie rozwiązanie, ale inaczej się nie dało. Finalnie zapłacimy 550 tysięcy.

 

 

Zanim zdecydowaliśmy się na zakup, była konkretna analiza. Co sprawdziłem?

• Wywiad środowiskowy z ludźmi, którzy tam mieszkają - jak się żyje, jacy ludzie tu mieszkają, jak wygląda stan techniczny budynku po zamieszkaniu, jakie koszty ogrzewania - dla jasności - deweloper postawił już wcześniej tutaj kilka domków.
• Prześledziłem stronę internetową miasta i fanpage na FB - zapoznałem się ze wszystkimi aktualnościami z poprzedniego roku i tymi dotyczącymi nowych inwestycji, planów, wspierania inicjatyw społecznych itd. Od razu mi się spodobało to, że Miasto jest bardzo transparentne wobec mieszkańców, dzieli się wszystkimi aktualnościami, no i w tym wszystkim było poczucie, że Władze chcą rozwijać gminę. Poza tym kilka razy zrobiłem lokalne zakupy i zbadałem dokładnie okolice w przestrzeni 5 km.
• Dokładnie sprawdziłem budynek i dewelopera (w zasadzie to spółkę cywilną). Tutaj bardzo pozytywnie, bo ciężko było się doszukać jakichś haczyków. Porządnie wykonany budynek z grubymi i dobrze ocieplonymi ścianami, solidnymi stropami, porządną instalacją energetyczną. Nawet na dach się wpieprzyłem, żeby sprawdzić jego wykonanie. Tutaj jeszcze sąsiedzi pomogli podjąć decyzje, którzy pozytywnie wypowiadali się o stanie technicznym po zamieszkaniu. Miałem też to szczęście, że widziałem instalację podłogową przed wylewką i wszystko było zrobione zgodnie ze sztuką. Poza tym ekipa remontowa, która aktualnie działa z wykończeniem, była pozytywnie zaskoczona wykonaniem, bo jak to mówili "wiele już widzieli". Z innych rzeczy to bardzo przyjemny widok z tarasu - pola, drzewa, serio, jest bardzo okej. Na dokładkę, byłem bardzo pozytywnie zaskoczonym wynikiem w świadectwie energetycznym budynku - znacznie poniżej ustawowych norm, co potwierdziło słowa sąsiadów o niskim koszcie ogrzewania.
• Koszty użytkowania. Sprawdziłem cenniki za wodę i wywóz nieczystości (niestety na tą chwilę zbiornik bezodpływowy) i wysokość podatków. Od sąsiadów wyciągnąłem informacje o rocznych kosztach ogrzewania, uwzględniłem własny fundusz remontowy. Wyszło mi, że wszystko powinno zamknąć się w kwocie 900 zł miesięcznie. Aktualnie w bloku płacę czynsz 650 zł. Jedna rzecz, którą jeszcze warto sprawdzić - twardość wody. Wyszło mi, że montaż uzdatniacza do  wody dla całej instalacji to mus.
• Sprawdziłem okolicę pod kątem codziennego życia. Wyjście na spacer z psami - minimum te 2-3 miejsca w niedalekiej odległości. Aktywności sportowe - jakieś godzinne bieganie (odkryłem stadion, który będzie moją ulubioną atrakcją), czy pójście na rower.

 

Zajęło mi to dwa tygodnie. Starałem się podchodzić do tego maksymalnie krytycznie, ale w zasadzie był to proces utwierdzania się w podejmowaniu dobrej decyzji 

 

Nie zabrakło też minusów. Brak kanalizacji i światłowodu. Na tym etapie jestem jeszcze w stanie to sobie uzasadniać, bo kanaliza ma powstać w ciągu 2-3 lat, z kolei światłowód już jest realizowany w pobliskich domkach. Problemem jest też układ ogrodu. Czystego trawnika w teorii mamy 160m2 co jest nawet okej, ale niestety duża jego część nie jest z tyłu, a po bokach. W efekcie po wyjściu z tarasu zostaje Ci jakieś 5 metrów do ogrodzenia. Mi to jakoś nie przeszkadza, ale żona musiała przetrawić, bo chciała mieć wielki ogród z tyłu (na którym oczywiście głównie ja bym zapierdalał). Tutaj w teorii istnieje jeszcze wyjście z sytuacji, bo planujemy z sąsiadami wspólnie kupić od gospodarza kilka metrów ziemi na całej długości inwestycji. Jemu za dużej różnicy nie zrobi, a dobre kilkadziesiąt tysięcy będzie do wyrwania. No, ale to zobaczymy, czy w ogóle się zgodzi.

 

 

 

Ostatnia rzecz, najbardziej bolesna, czyli koszt wykończenia mieszkania. W pierwszym scenariuszu, z dużym luzem wychodziłem z założenia, że zmieszczę się w 170-200 tysiącach. Pozdrawiam tutaj @Ukukuki za sprowadzenie do parteru . Finalnie budżet zatrzymał mi się na kwocie 289 tysięcy i wydaje mi się, że już nie drgnie w górę ani w dół. Polecam bardzo dokładnie podejść do tematu i skrupulatnie prowadzić szacowane wydatki w Excelu. Z pomocą przychodzi tutaj strona kb.pl - całkiem przydatne narzędzie do obliczania kosztów wszelkich usług związanych z wykończeniem. Warto poświęcić dużo czasu na znalezienie rzetelnych wykonawców - tutaj z pomocą przychodzi Oferteo, na którym można wystawić zlecenie, na które odpowiadają zainteresowani. Można prześledzić opinie o nich, sprawdzić zdjęcia ich realizacji, no i oczywiście pogadać. Finalnie jednak w moim przypadku zdecydowałem się na ludzi z polecenia (nie licząc stolarza, z którym znam się już z pierwszego mieszkania) i na tą chwilę wydaje mi się, że idzie to wszystko w dobrym kierunku. Trochę niewiadomą są dla mnie spece od podłogówki, ale mają wiele dobrych opinii, więc jakoś jestem spokojny.

 

Dodam Wam, że ta kwota na wykończenie to nie jest moja fanaberia, tylko realia rynkowe. Jeżeli chcesz mieć standard "nieco" podwyższony, to wyciągaj portfel i płacz.

 

Z grubsza to:

 

Meble u stolarza na całe mieszkanie - 70 000 zł (i to po dobrej znajomości, mdf laminowany)

Schody - 22 000 zł (drewniane, nie chcieliśmy kompromisu - tutaj nie ma co oszczędzać)

Architektka - 9 000 zł (byłem sceptyczny, ale jednak po czasie doceniłem. Przy większym metrażu można zginąć w aranżacji)

Zamiana grzejników na podłogówkę na piętrze - 5 000 zł (w standardzie podłogówka na piętrze była tylko w korytarzu i łazience)

Uzdatniacz do wody - 5 000 zł (trochę zmian w instalacji wodnej podbiło cenę - sam osprzęt to jakieś 3500 zł)

AGD do kuchni - 12 000 zł (udało mu się upolować na dużych promkach)

Dwie łazienki - 40 000 zł (tutaj też nie żałowaliśmy i poszliśmy w dobry osprzęt - Grohe, Roca, Radaway)

Drzwi, podłoga - 47 000 zł (z robocizną, dobrej marki panele winylowe, "solidne" drzwi Porty)

Żaluzje okienne - 9 000 zł

Fachowcy od wykończeniówki - 33 000 zł

Materiały - 7 000 zł

 

 

Oczywiście, pewnie dałoby się to zrobić taniej o kilkadziesiąt tysięcy, ale wyszliśmy z założenia, że przeprowadzamy się do miejsca, w którym osadzimy się na dobre, więc chcieliśmy to zrobić dobrze. Poza tym, kasę, którą zarobiło się na sprzedaży mieszkania, wydaje się jakoś lżej.

 

Pierwsze prace ruszyły z początkiem marca i w optymistycznym scenariuszu wprowadzamy się w drugiej połowie maja. Z deweloperem mam na tyle dobre flow, że klucze przekazał mi już w lutym, więc trochę na własne ryzyko mogłem już zlecić działania, czyli w zasadzie dwa tygodnie przed podpisaniem umowy przeniesienia własności. W tym wszystkim zabezpieczyliśmy się też w sprzedaży naszego mieszkania zapisem o możliwości pozostania na "swoim" do końca czerwca, więc wszystko przebiega nawet lepiej niż planowałem. No i oby tak pozostało do końca